-Art. 91 del d.l. “Cura Italia”: Tutela del contraente più debole durante il periodo di emergenza Per quanto concerne le obbligazioni e le previsioni contrattuali che subiscono gli effetti della pandemia da Covid-19, un importante punto di riferimento è rappresentato dalla previsione dell’art. 91, c. I, del D.L. 17 marzo 2020, n. 18 (“Cura Italia”), che ha aggiunto, all’art. 3 del D.L. 23 febbraio 2020, n. 6 (convertito con modificazioni dalla L. 5 marzo 2020, n. 13), il comma 6-bis, a norma del quale “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. Dalla relazione illustrativa emerge che alla norma in questione è stato assegnato l’obiettivo di chiarire che “il rispetto delle misure di contenimento può escludere, nei singoli casi, la responsabilità del debitore ai sensi e per gli effetti dell’art. 1218 c.c., nonché l’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”. Per l’effetto, si riconosce, a chiare lettere, il rilievo delle misure di contenimento della pandemia, contemplate dalla disciplina emergenziale, come possibile causa di esclusione della responsabilità del debitore. In conclusione la novella normativa è di notevole interesse per i rapporti contrattuali, prevedendo che il rispetto delle misure di contenimento da Covid-19 sia sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore per inadempimento o adempimento tardivo della prestazione dovuta. Inoltre, il rispetto delle misure di contenimento può escludere finanche l’applicazione di eventuali decadenze o penali che siano contrattualmente previste, e sempre in ipotesi di ritardato o omesso adempimento. -Le vicende dei contratti di durata nel “post emergenza” Come già accennato, l’emergenza pandemica sta incidendo profondamente, oltreché a livello sanitario, finanche sulle attività economiche e finanziarie, pure in conseguenza dei provvedimenti limitativi adottati dal Governo Italiano, i quali hanno imposto una serrata degli esercizi commerciali differenti da quelli considerati come essenziali dai medesimi atti. La legislazione emergenziale, adottata per contenere la pandemia, ha comportato un’inedita sospensione di negozi, aziende, attività commerciali e industriali: le serrande abbassate e le saracinesche chiuse comportano ripercussioni in capo agli esercenti, ai dipendenti, all’indotto. Commercianti ed imprenditori si vedono preclusa, in termini assoluti, la possibilità di svolgere la propria attività di impresa e, con essa, di trarre i proventi con cui pagare le proprie obbligazioni, tra le quali quelle relative ai contratti di durata, ad esecuzione sia continuata che periodica. Un esempio lampante è la locazione dei locali ove si esercitano le attività d’impresa. In relazione ai moltissimi rapporti di locazione già in essere prima del manifestarsi della pandemia, è quindi scattata una fase di negoziazione (tra conduttori e rispettivi locatori) finalizzata alla ricerca di soluzioni di compromesso congegnate sulla peculiarissima situazione. Contratti di locazione: soluzioni operative In ambito contrattuale una fetta importante a livello numerico è occupata dai contratti di locazione di immobili, sia abitativi che commerciali. Quanto ai secondi, già dall’esordio dell’emergenza Coronavirus è emersa la questione afferente ad una eventuale riduzione del canone, peraltro non affrontata nella legislazione d’urgenza, se non nel beneficio, concesso ai conduttori di immobili con categoria catastale C1 (negozi e botteghe), in forma di credito d’imposta. Bisogna anche tenere in considerazione che l’emergenza rappresenta una situazione non definitiva, bensì con un confine temporale, pur se ancora indeterminato, che potrebbe avere un auspicabile esito in poche settimane. A livello normativo le soluzioni ipotizzabili risultano differenti, ma ciascuna dovrebbe essere valutata, in termini di operatività concreta, nei singoli casi, ed anche in termini di soddisfazione degli interessi delle parti. Di seguito si elencano quelle ipotizzate dai più autorevoli autori giuridici ed economici: – recesso. L’art. 27 della L. 392/78 statuisce che, per gravi motivi, il conduttore può recedere con preavviso di sei mesi, versando, per tale semestre, il canone contrattuale, ma tale soluzione comporta la cessazione dell’attività; – impossibilità parziale sopravvenuta. Soluzione ipotizzata da alcuni autori. L’art. 1464 c.c. prevede infatti la possibilità della riduzione della prestazione e, nella specie, del canone locatizio, ma occorrerebbe inquadrare l’emergenza pandemica quale “prestazione di una parte (locatore) divenuta solo parzialmente impossibile”. Pertanto, solo attraverso una forzatura, bisognerebbe considerare violato l’obbligo del locatore di consegnare e mantenere il bene in condizione da essere impiegato secondo l’uso contrattualmente stabilito ai sensi dell’art. 1575 c.c. Ma così non è. A ciò si aggiunga che la situazione di “impossibilità sopravvenuta parziale”, nel momento attuale, non presenta le caratteristiche della definitività, ma solo una situazione temporanea; – eccessiva onerosità sopravvenuta. L’art. 1467 c.c. statuisce, al I comma, che “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458. “Al comma III, lo stesso articolo precisa che “La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”. Detta soluzione potrebbe determinare la pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore, così evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi. Si ribadisce che l’emergenza sanitaria non è un evento definitivo, per l’effetto terminata la pandemia, l’immobile diventerà nuovamente e totalmente fruibile; – impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta quando la stessa sia divenuta impossibile solo in parte. Tale soluzione prende le mosse dal disposto dell’art. 1258 cc.: il debitore (la parte conduttrice) si libera dall’obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. Anche per questa soluzione, che pone in evidenza l’impossibilità parziale, bisogna tenere in considerazione che l’emergenza sanitaria non è definitiva: terminata la pandemia, l’immobile sarà nuovamente e totalmente fruibile; – impossibilità temporanea di adempiere la prestazione. La disciplina normativa che impone la chiusura delle attività commerciali (Dpcm 11 marzo 2020 e successivi) potrebbe essere letta quale impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione, di cui all’art. 1256 cc. Nella specie, il divieto di esercitare l’attività determina l’impossibilità, per la parte conduttrice, di impiegare i locali. Per l’effetto, l’inoperatività determina la mancanza di incassi e, ulteriormente, fa scattare l’impossibilità di adempiere all’obbligazione (pigione) nei confronti del locatore, per il periodo in cui persista l’emergenza sanitaria. In linea con la norma sopra richiamata, il conduttore “non è responsabile del ritardo nell’adempimento”, così contemplando una posticipazione dell’obbligo e non una sua esclusione: quando termina la causa che determina l’impossibilità, il conduttore sarà tenuto al pagamento dei canoni medio termine non corrisposti; – l’art. 91 del d.l. Cura Italia (n. 18/2020) introduce una norma preordinata a considerare gli effetti dell’inadempimento se i medesimi discendano dal “rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto”, altresì precisando che la situazione in esame “è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 (responsabilità del debitore) e 1223 (risarcimento del danno) c.c.” e ciò in relazione a “eventuali decadenze o penali connesse a ritardi o omessi adempimenti”. La norma non introduce deroghe alla disciplina generale, bensì conferma le disposizioni che specificamente richiama. Dall’esame delle soluzioni giuridiche sopra illustrate, appare chiaro, anzitutto, che in alcuna potrebbe ricavarsi una qualsiasi pretesa, da parte del conduttore, ad una autoriduzione del canone. Tale risultato potrebbe conseguirsi unicamente attraverso una soluzione concordata tra le parti, quindi l’intraprendere di una trattativa di rinegoziazione del contratto che sfoci in una riduzione del canone locatizio. Ad ogni buon conto, il conduttore potrebbe prendere l’iniziativa e, premettendo la situazione di crisi determinata dall’emergenza sanitaria, proporre al locatore la riduzione del canone, almeno per un periodo, quindi suggerire di concordare, in modo transattivo, una modificazione delle condizioni negoziali. Ove il locatore rifiuti la proposta (legittimamente, in quanto nessuna norma giuridica lo obbliga) il conduttore potrà adire la strada della mediazione, essendo un adempimento propedeutico rispetto ad una eventuale causa (per le controversie locatizie prima dell’instaurazione del giudizio civile è obbligatorio esperire il procedimento di mediazione, ai sensi di quanto disposto dal D.Lgs. n. 28 del 2010). Ove anche il procedimento di mediazione non sortisca effetti, resta la causa giudiziale, ove il conduttore farà valere le sue ragioni sostenendo, nella tesi difensiva, l’impossibilità parziale sopravvenuta, e via dicendo.